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Projekt des Monats Dezember 2021

Neuordnung nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz - Bodenordnungsverfahren Reichenbach / O.L., Landkreis Görlitz

Luftbild des Verfahrensgebiets
Luftbild des Verfahrensgebiets  © GeoSN /LRA Görlitz

Das Verfahrensgebiet befindet sich im Landkreis Görlitz, ca. 20 km westlich der Kreisstadt Görlitz im Ortsteil Meuselwitz der Stadt Reichenbach / O.L. Mit einer Verfahrensgebietsgröße von ca. 28,2 ha umfasste das Verfahren zehn Einlageflurstücke, die fünf Grundstücks- und Gebäudeeigentümern, davon eine Kommune und eine Erbengemeinschaft mit 27 Miteigentümern gehörten.

Beim Verfahrensgebiet handelt es sich um einen ehemaligen Vierseithof. Ein Teil der Flurstücke ist mit einem ehemaligen Werkstattkomplex einer Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft in Liquidation (LPG i.L.) bebaut. Während der Nutzung durch die LPG wurden bis 1990 umfangreiche Umbauten an den vorhandenen Gebäuden durchgeführt und einige Neubauten errichtet. Hierdurch entstand teilweise getrenntes Eigentum am Boden und den darauf befindlichen Gebäuden. Zur Wiederherstellung der Einheit des Eigentums an Gebäuden, Anlagen und des Eigentums an Grund und Boden waren die Eigentumsverhältnisse und Rechte an Grundstücken neu zu ordnen. Mit der Liquidation der LPG waren unterschiedliche Nachnutzungen der Gebäude mit verschiedenen Nutzern verbunden.

Die LPG i.L. beantragte bereits 1997 die Durchführung eines Verfahrens zur Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes (LwAnpG).

Durch einen neuen Nutzer wurden einige Gebäude von der LPG i.L. noch vor der Anordnung des Bodenordnungsverfahrens erworben. In diesem Zuge wurden drei Gebäudegrundbücher angelegt.

Übersichtskarte – Lage des Bodenordnungsverfahrens in der Gemeinde
Übersichtskarte – Lage des Bodenordnungsverfahrens in der Gemeinde  © GeoSN /LRA Görlitz
links: Dorfplatz, im Hintergrund der 4-Seithof mit Werkstatt; rechts: Rückseite der Werkstatt
links: Dorfplatz, im Hintergrund der 4-Seithof mit Werkstatt; rechts: Rückseite der Werkstatt  © LRA Görlitz
Grundstückssituation vor der Neuordnung
Grundstückssituation vor der Neuordnung  © LRA Görlitz

Während die Hof- und Teichflurstücke einem Eigentümer gehören, stehen die mit einem Kreis markierten Gebäude im Eigentum anderer Personen. Die im Kataster noch geführten gemeindlichen Wege sind in der Örtlichkeit so nicht mehr vorhanden.

Aufgrund der schwierigen Ausgangslage mit vielen Beteiligten und den bekannt unterschiedlichen Interessenlagen wurde auf den Versuch zur Durchführung eines Freiwilligen Landtauschs verzichtet. Das Amt für Ländliche Neuordnung Kamenz leitete am 27.07.2004 ein Bodenordnungsverfahren nach § 56 LwAnpG ein. Im Gegensatz zum Freiwilligen Landtausch, bei dem sich die Teilnehmer freiwillig auf eine Neuordnung einschließlich etwaiger Ausgleichszahlungen verständigen, wird beim Bodenordnungsverfahren das Verfahren vom Amt geleitet. Bodenordnungsverfahren sind oft dadurch gekennzeichnet, dass nahezu alle Themen zwischen den Teilnehmern strittig sind. Es werden daher die Entscheidungen des Amtes, z. B. zur Wertermittlung oder zur Neuordnung der Flächen oftmals durch Widersprüche oder gerichtlich überprüft. Dies führt regelmäßig zu sehr langen Verfahrenslaufzeiten. Andererseits ist nur auf diesem Weg eine Lösung der komplizierten Situationen möglich, so dass dieser Aufwand betrieben werden muss.

Auch im Verfahren Reichenbach / O.L., Stadt (Meuselwitz, Werkstattgebäude) war die Wertermittlung zur Bemessung der Abfindungswerte lange Zeit strittig. Ein erstes Gutachten wurde noch im Vorfeld des Bodenordnungsverfahrens im Jahr 2003 beauftragt. Verschiedene Beteiligte brachten gegen die Wertermittlungsergebnisse immer wieder Einwendungen vor bzw. haben die festgestellte Wertermittlung durch Widerspruch angefochten. Letztendlich wurde im August 2011 der letzte Widerspruch zurückgenommen. Damit erlangte die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung Bestandskraft.

Auf dieser Grundlage konnte die Neuordnung der Hofflächen durchgeführt werden.

Wegen der beabsichtigten Teilung des Vierseithofes entsprechend der unterschiedlichen Nutzungen und der neuen Eigentümer waren u.a. neue Wegerechte für die künftigen Grundstückseigentümer abzustimmen und zu begründen. Aufgrund der neuen Grundstücksstruktur mussten darüber hinaus vorhandene Belastungen der Grundbuchabteilungen II und III auf die Abfindungsgrundstücke übertragen werden (z. B. historische Brunnenrechte).

Nach umfangreichen Abstimmungen mit den alten und den neuen Eigentümern konnte der Bodenordnungsplan am 7. Januar 2020 aufgestellt werden. Nach Ablauf der Rechtsbehelfsfristen gelangte er am 11. Mai 2020 zur Ausführung. An diesem Tag trat der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen. Damit sind die Eigentums- und Nutzungsverhältnisse nun geklärt.

Grundstückssituation nach der Neuordnung
Grundstückssituation nach der Neuordnung  © LRA Görlitz

Boden und Gebäude sind nun in einheitlichem Eigentum; die jeweiligen Nutzungen sind durch die neu gebildeten Grundstücke eindeutig getrennt.

In der Folge waren noch die öffentlichen Bücher (Liegenschaftskataster und Grundbuch) zu berichtigen und das Verfahren durch Erlass der Schlussfeststellung abzuschließen.

Die Aufwendungen für die Bodenordnung sind den Verfahrenskosten zugeordnet und wurden von der öffentlichen Hand getragen (Freistaat Sachsen bzw. seit der Verwaltungsreform des Jahres 2008 vom Landkreis Görlitz). Bau- oder sonstige Gestaltungsmaßnahmen waren im Verfahren nicht notwendig, so dass den Teilnehmern durch die Neuordnung keine Kosten entstanden sind.

Bei der komplexen Ausgangslage und den Ansprüchen der Beteiligten erschien eine privatrechtliche Einigung nahezu unmöglich. Durch die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse einschließlich der Zusammenführung des getrennten Boden-  und Gebäudeeigentums im Zuge eines behördlich geleiteten Bodenordnungsverfahrens konnten diese Probleme gelöst werden. Auch wenn dieser Prozess lange Zeit in Anspruch nahm, ist nun eine wesentliche Voraussetzung für die weitere Entwicklung des Areals geschaffen worden. Erst jetzt können die Gebäudeeigentümer auch über die zu den Gebäuden gehörenden Grundstücke verfügen und werden in die Lage versetzt, weitere Investitionen zu tätigen.

So waren die geordneten Eigentums- und Nutzungsverhältnisse eine Voraussetzung für den beteiligten Landwirt, den Betrieb an die nächste Generation übergeben zu können.

Der ansässige Gewerbebetrieb (Landmaschinen- und Kfz-Service) wurde durch die Zusammenführung von Gebäude- und Grundeigentum im Bestand gesichert. Durch den Erwerb zusätzlich benötigter Betriebsflächen innerhalb des Verfahrens besteht für den Betrieb nun weiteres Entwicklungspotential.

Im Ergebnis des Verfahrens hat die Erbengemeinschaft ihr Eigentum am Hof durch Eigentumsverzicht gegen Geldabfindung vollständig einer neuen Nutzung zugeführt und dem Hof als Gesamtensemble nahe der Ortsmitte durch die geregelten Nutzungen wieder eine Zukunft gegeben.

Auch über den eigentlichen Hof hinaus, zeigt die Neuordnung Wirkung. Durch die rechtlich geordneten Grundstücke am Rand des Verfahrensgebietes konnten die Sanierung und Neugestaltung zweier vorhandener Teiche und eines Dorfplatzes vor dem Vierseithof verwirklicht werden. Dabei kamen neben Eigenmitteln auch Fördermittel der Integrierten Ländlichen Entwicklung und aus LEADER zum Einsatz. Dadurch konnte ein entscheidender Teil der Dorfentwicklung umgesetzt werden. Der Ortskern erfuhr mit diesen Maßnahmen eine weitere Aufwertung.

Teich vor und nach der Sanierung
Teich vor und nach der Sanierung  © LRA Görlitz
Fläche am Teich nach der Sanierung
Fläche am Teich nach der Sanierung  © LRA Görlitz

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