Ersatzneubau für Wohnzwecke in LEADER

4. DorfBaukultur-Werkstatt

Haus mit Holzverschaltung als Beispiel für ein Ersatzneubau

Ersatzneubau für Wohnzwecke in LEADER ist das Thema der 4. DorfBaukultur-Werkstatt (pandemiebedingt online). In Sachsen hat in dieser Förderperiode nur die Lokale Aktionsgruppe (LAG) Dresdner Heidebogen den Abriss und Ersatzneubau für Wohnzwecke – als Ergänzung zu Sanierung und Umnutzung von Gebäuden – unterstützt und damit gute Erfahrungen gemacht. Anhand von Beispielen werden Voraussetzungen, Möglichkeiten und Effekte diskutiert.

Sanierung und Umnutzung - ein Schwerpunkt in der ländlichen Entwicklung

Traditionelle ländliche Gebäude prägen das Ortsbild und die Identität der Dörfer. Sanierung und Umnutzung sind deshalb seit jeher ein Schwerpunkt in der ländlichen Entwicklung. Die Lebensbedingungen der Bewohner werden so verbessert und die Dörfer attraktiver für Neubürger und Besucher. Durch die Innenentwicklung können Ortskerne gestärkt und vorhandene Infrastrukturen besser ausgelastet werden. Nicht zuletzt ist die Nutzung bestehender Bausubstanz nachhaltig im Sinne des geringeren Material- und Flächenverbrauchs.

Abriss und Ersatzneubau als Alternative zu Sanierung und Umnutzung?

Abriss und Ersatzneubau können in bestimmten Fällen eine sinnvolle Alternative zur Sanierung von Gebäuden sein. Wenn der Erhaltungszustand eines Gebäudes sehr schlecht, der Sanierungsaufwand nicht wirtschaftlich darstellbar und die geplante Nutzung nicht erreichbar ist oder bauphysikalische Gründe dem entgegenstehen, kann dies die bessere Lösung sein für den Bauherren, aber auch für das bauliche Ensemble und die Siedlungsstruktur.

Ersatzneubauten helfen, baufällige Gebäude zu beseitigen und das Ortsbild zu verbessern. Sie tragen bei Beachtung und zeitgemäßer Neuinterpretation regionaltypischer Bauformen zur Weiterentwicklung der Baukultur bei. Energieeffizientes, klimagerechtes Bauen wird oft vereinfacht.

Speziell für junge Familien kann ein Ersatzneubau die Entscheidung erleichtern, sich im ländlichen Raum bzw. auf dem elterlichen Hof (Mehrgenerationenwohnen) niederzulassen.

Die Abwägung zwischen Gebäudeerhaltung und Ersatzneubau hängt grundsätzlich vom Einzelfall ab, der insbesondere auch die Frage des Denkmalschutzes einschließt. Sanierung und Umnutzung bzw. Bestandsentwicklung vor Neubau bleiben Hauptziele von LEADER. Abriss und Ersatzneubau können eine Alternative sein, wenn die Erhaltung nachweislich nicht möglich ist.

Eine Beratung durch Architekten und Bauingenieure schon im Vorfeld ist in jedem Fall sinnvoll. Die Lokalen Aktionsgruppen sollten entsprechende Erstberatungen in das LEADER-Verfahren integrieren. Unterstützung geben die Kammern.

LAG Dresdner Heidebogen unterstützt Ersatzneubau für Wohnzwecke

In Sachsen hat in dieser Förderperiode nur die LAG Dresdner Heidebogen den Abriss und Ersatzneubau für Wohnzwecke unterstützt und damit gute Erfahrungen gemacht. Von ca. 120 geförderten Vorhaben der Um- und Wiedernutzung im Dresdner Heidebogen waren ca. 20 Ersatzneubauten für Wohnzwecke. Die LAG empfiehlt anderen LEADER-Gebieten, damit in der neuen Förderperiode ihre Gestaltungsmöglichkeiten bei der Innenentwicklung der Dörfer zu erweitern.

Details zur Förderung aus dem Aktionsplan der LEADER-Entwicklungsstrategie (Stand 17.09.2019; Auszug):
»Ersatzneubau im Sinne der LES ist der Ersatz des gesamten Gebäudes oder zumindest eines großen Teils der Bausubstanz, wenn der Erhalt wirtschaftlich bzw. bauphysikalisch nicht sinnvoll ist. Als Ersatz gilt die Errichtung in annähernd gleicher Kubatur und in einem dem Charakter des Ensembles entsprechendem Erscheinungsbild. Ersatzneubau in anderer Kubatur ist nur dann im Sinne der LES zulässig, wenn der neue Zuschnitt dem Charakter des sonstigen Ensembles besser gerecht wird und/oder eine Bauleitplanung eine entsprechende Änderung vorsieht. Ersatzneubauten im Sinne der LES können auch auf Flächen erfolgen, auf denen ein Abriss länger zurückliegt, sofern diese nicht im Außenbereich liegen und der Ersatzneubau nicht einer Bauleitplanung widerspricht.«

Fördersätze - Investive Maßnahmen

		Privatpersonen	KMU	Kommunen	sonstige
Allgemein	Grundfördersatz	40 %	40%	60 %	60%
	Höchstbetrag	100T€	200T€	350T€	200T€
Zuschläge	Kinder und Jugendliche oder Frauen			20%	20%
	Barriereabbau (Maßnahme 1.1.(2))	10%	10%	10%	10%
	Priorität nach Gemeindeentwicklungskonzept, Dorfumbauplan, vergleichbarer, aussagekräftiger Fachplanung	10%	10%	10%	10%
	Schaffung eines Hauptwohnsitzes	10%
Abschlag	Ersatzneubau	-10%	-10%	-10%	-10%
Max. Fördersatz		50%	50%	80%	80%

Quelle: LAG Dresdner Heidebogen, LES Aktionsplan 17.09.2019

Beispiele aus der Praxis

In den folgenden Videos werden einige geförderte Ersatzneubau-Projekte aus dem Dresdner Heidebogen vorgestellt und vom LEADER-Regionalmanagement kommentiert. Außerdem sind zwei Ersatzneubauten aus der Region Silbernes Erzgebirge zu sehen, die nicht über LEADER gefördert worden sind, aber exemplarisch Umstände und Effekte zeigen.